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Q:提问:你好。在海淀上地农大南路博雅西园小区有一套两室的住房，这套不是家庭的刚需住房，另有住房可保证日常居住需求，因此准备出售这套住房并置换成叠拼或者合院，作为家里老人居住和将来的退休养老住房，。独栋别墅超过预算，暂不考虑。意向中的置换地点是昌平的沙河和南邵，或者和顺义中央别墅区外围。请问能否给出您的建议，尤其是这种置换是否合理。
A:回答:您好,别墅的投资属性相比城内住宅很弱,市场流通性也比住宅差,未来也不好兑现,这种产品谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度;如果你们城内有很好的布局,买一套别墅用来改善尚可,如果没有或者很少,从长远角度还是优先核心资产,稀缺物业价值差会越来越大,买得起的涨不动,买不起的涨的快这种现象会越来越严重,沙河南邵中央别墅区外围这几个板块所有的叠墅项目从2017年到今天一直是直线下滑的行情,总价越高亏损越严重,北京因地理位置的特殊因素,别墅项目一直不缺,城六区之外每个区都有很多个,但稀缺的很少,处于自住的需求我只推荐西山和中央别墅区几个头部产品线,或者靠近亦庄的,如果你们能拿到这些板块的入门类可以考虑,否则慎重选择!建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
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