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降价被罚与4.8折卖房同月上演,福建各城备案价是限高还是限低?

卖房 福建

大家知道,5月以来一则楼市大笑话是昆山有两个楼盘因为降价被罚。这两天又出了一则热搜,说的是惠州有楼盘打折创纪录,备案价1.47万,开发商卖7000,打4.8折卖房。倘若

换成昆山的做法,惠州这家开发商胆大包天竟敢直接腰斩价,这简直是“大逆不道”得马上通报,从快从严从重狠狠处罚。

但事实上惠州住建局并没有像昆山那么干,而是表示房企降价属于市场行为,规定是不高于备案价,并没有去限制开发商降价回款,这才是职能部门应有的担当。

惠州这个海伦堡臻悦府位于大亚湾的西头,相比于前两年因房价腰斩闻名的碧桂园十里银滩,这里好歹属于临深较近的地方,离惠州市区也会近一点。更加难能可贵的是,当地不仅允许开发商自主降价,还主动将这个楼盘的备案价下调到9000。

这些年来无论房价跌得多惨,很多城市的房管部门还抱着“房价永远涨”的幻想,我们一般只见备案价上涨,极少看见主动降低备案价,涨幅能小一些就算不错了。譬如福建各地,备案价也往往被称为“限价”。虽说名字这么叫,但现实中对房价有没有限制作用,还是适得其反?这就要看具体定的是高价还是低价。

最典型的例子莫过于泉州,在平抑房价方面泉州可谓做了“半截模范”。在2020年上半年以前,泉州市中心限价最高也不超过2万;江南限价八九千,再贵也就1万;东海1.2-1.3万;郊区板块里卖最贵的城东顶多就到1.5-1.6万,也有绿创山语城这种一平方只卖七八千的楼盘。

房子便宜实惠,每逢开盘千人摇号(不管买来住还是买来炒),这就叫“真限价”,真心实意想要减轻老百姓的购房负担。至于后来其他城市房价大跌,泉州新盘“限价”反而大幅上涨,甚至有些恨不得直接翻倍,这时候不叫“限价”叫笑话

福州厦门的备案价则一向很高,与其说是“限价”,不如说是“保价”,保房价更是保地价。尽管土拍公告上都写着要限制商品房销售价格,可是限的这个价往往高得离谱。这是要给开发商们看看:虽然地价很高,但你们可以拿比地价高得多的备案价去割韭菜,至于能不能骗到傻瓜接盘侠,那就看你们自己的造化。

好在后来福州全面推行安商房土拍模式,大幅降低地价,安商盘的备案价也相对较低,涨幅还算控制了一下。而厦门则是铁心保地价,纵然那些在厦门高价拿地的民营房企都没什么好下场,它们“爆雷”以后还有大把本市国企兜底。

时至今日,厦门的备案价降不降已无所谓,反正当地几大国企自己拿地自己开发。加之近两年厦门盖起来的新盘实际上都是安置房,定价再高反正也是发钱(或房票)给拆迁户买单,就看这种“借债拆迁”模式能够维持到哪年。

不过话说回来,在福州地价明显下降的情况下,此时降低备案价是理所应当。要么像安商房一样设定较低的备案价,给纯商品房项目限定一个合理微薄的利润率;要么这些低价地就交给本市国企开发自己卖房,不要拿去便宜外地开发商。

就比如今年福州市区首场土拍唯一卖出去的这块五四北纯商宅地,1.3万的楼面地价实在太低。开发商一看备案价能拿到2.75万,纸面上很有钱赚,于是派出一群马甲来争抢。

回想2017年,这块地边上的融信澜天与中庚香山新时代两盘楼面地价高达2.2-2.3万,如今地价一平方降了一万,备案价理应随之下降。其实参照马路对面的榕发夏荷郡和新榕金岚秀山,给个2万出头的备案价也就是了。

所以明年到了要开售的时候,福州的职能部门需要仔细思量,限价是“限高”而不“限低”,你们怎能让开发商顶格拿严重虚高的备案价,怎能递刀子给外人宰杀自己的乡亲父老。

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