拖欠债务！合景泰富、大发地产，谁走到了悬崖边？
摘要：前4月销售端的压力仍在（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1272篇原创
五一假期，旅游业旺盛、消费火爆，一切看上去似乎又回到了2020年之前。但房地产业的日子，是怎么都回不去了。
行业洗牌仍在继续。就在假期，又有两家房企袒露了自己的困境，给市场当头一棒。它们分别是：合景泰富、大发地产。
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2023年4月28日，4月最后一个工作日结束。合景泰富披露了一系列公告，其中就包括“有关截至2022年12月31日止年度的全年业绩公告的进一步资料”。
资料里披露了一则关键信息： 2023年4月，合景泰富情况有变。2023年4月28日，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还。
公开资料显示，合景泰富资历颇深。成立于1995年，2007年在我国香港联交所主板上市，与佳兆业、龙光、奥园、美的置业并称为“新华南五虎”。
不过合景泰富发家虽早，但早期不算太激进，直到2016年才开启扩张之路——那会儿很多房企已经开始降杠杆了。
2020年，黑天鹅的初始之年。合景泰富当年以1036.1亿元的销售额进入“千亿俱乐部”。
光环加深背后：是一系列较为惨烈的数据，比如增收不增利严重。一边销售额、营收增加，但归母净利润当年同比却大幅下滑近32%。此外流动负债总额比2019年也增加了约114亿。
图表来源|东方财富（特此感谢！）
另一边，2021年房地产行业迅速探底，合景泰富站上“千亿”没多久便开始跌落。2021年销售额1038亿元勉强还行，但当年营收已经下降-19.83%到了238.4亿元；归母净利润更是腰斩63.73%。
2022年情况更糟糕。营收同比下降43.6%高于百强房企平均；毛利率、净利率都是负值，分别为-15.58%、-73.16%，为至少9年来的首次，跌幅蜜妹实在不忍心说了……
其实相比营运数据的“坍塌”，合景泰富的其他财务数据看起来相对是更稳的，虽然恶化的迹象也比较明显。
此前财报显示，截至2022年末，该司的银行及其他借款、优先票据及境内公司债券分别为460.57亿元、272.12亿元、21.21亿元。在银行及其他贷款中，须1年内偿还的短债有168.86亿元，优先票据中须1年内偿还的有约32.38亿元，所有境内债均须一年内偿还。
图表来源|东方财富（特此感谢！）
另一边，合景泰富的现金及银行结余下滑速度不小。如上图东方财富统计的数据，2019-2022年分别为513.8亿元、445.8亿元、294.5亿元、103.4亿元。尤其这两年下滑速度很快。更让人担忧的是，其目前的现金及银行结余似乎不足以覆盖短债。
但不管怎么样，按年报数据目前现金及银行结余也有百亿多元，为啥会连2亿多元都要拖欠呢？
02
另一位百强房企大发地产情况似乎更糟糕。
也是2023年4月28日晚，大发地产发布公告，披露其尚未支付2023年4月优先票据的未偿还本金额1亿美元及其应计未付利息。
公开信息显示，该票据的票面利率为13.5%，已自2022年4月6日开始暂停买卖。大发地产曾向美元债持有人发起同意征求，试图就该票据契约中的违约事件条款进行修订，以剔除因 2022年1月票据发生违约或违约事件而导致各批次票据的任何违约或违约事件。
而此前的4月3日，大发地产已经在香港联交所正式停牌。
大发地产成立得早：1996年，创始人为温州商人葛和凯。但很多蜜友可能没听说过这家房企，也不奇怪。因为相比其他动辄千亿的地产大佬，大发地产的体量不算大。2018年才在港上市，2020年合同销售额300亿元出头，算是地产新秀。
2015年，葛和凯就已辞去管理层职位，仅作为集团高级顾问以提供战略意见。毕业于英国阿斯顿大学的儿子葛一暘成为大发地产董事会主席、董事长，同时也带领大发地产进入了“新时代”。
公开报道经常提及的是，创始人葛和凯重利润轻规模，比较稳健；80后儿子葛一旸则相反，激进是他的标签。2018年上市前夕，便喊出“5年销售目标将锁定在3000亿元”的口号，那会该司的销售额刚突破百亿大关。
2022年，大发地产全年合同销售额跌破千亿，锁定在60.23亿元。
更坏的消息是，此前大发地产公告核数师辞任及延迟刊发2022年年度业绩。至今这一情况并无实质性进展。如此来看，复牌之路似乎“遥遥无期”？
最新的2022年半年报数据显示，2022上半年大发地产营收3.975亿元，同比下滑92.42%；归母净利润-12.60亿元，同比大降727.89%。
图表来源|东方财富（特此感谢！）
截至2022年末，大发地产有现金及银行结余23.72亿元，2021年同期这一数据为67.18亿元。
债务方面，2022年中期，大发地产流动负债中有优先票据46.44亿元、计息银行及其他借贷29.87亿元，加起来70多亿的短债，23.72亿的现金流远远不够。前面的合生创展百亿现金流，都还不起2亿多的款。大发地产这背后的难处，可想而知。
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对于拖欠还款，合景泰富对媒体的回应是：仍与借款主体及债权人积极沟通还款计划，相信该事项触发若干长期附息银行及其他借款人民币311.63亿元其他债务提前偿还的可能性很低，其会与其他债权人保持紧密沟通，妥善处理集团债务，目前公司经营一切正常，相关事项没有造成实质性影响。
大发地产则相对更沉默，糟糕的情况已经够多。在今年3月末，其还被通海证券向香港高等法院申请清盘呈请，内容有关该司未支付于呈请人开立及维持的保证金买卖户口项下若干本金额及利息，于2023年2月14日的未偿还金额合共为1297107.22港元。
销售端的压力仍在。
中指研究院房企销售业绩统计数据显示，合景泰富集团1-4月销售额149.6亿元，当月排第40名，同比减少14.2%。
大发地产1-4月销售额15.5亿元，当月排第159名，同比减少46.7%。
在蜜妹看来，合景泰富销售似乎回稳迹象，就看化债情况进展如何。大发地产则结局难料了……
