昨天带W女士对比了福田的新房，预算1200万以内，对各个带看的楼盘做了个人观念的优劣势分析，可供参考：
一、华富村：
华富新苑作为深圳棚改新政后由政府主导实施的首个棚改项目，政府投资114亿，华润央企代建，定位高端住宅楼盘，华富村东、西区旧改项目地处中心公园东侧，北邻笋岗西路，东邻华富路
规划功能包括商业、办公、九年一贯制学校、人才住房、保障性住房和回迁区。项目开发建设用地面积9.28万㎡，其中回迁区地块面积约6万㎡，规划计容积率建筑面积62.47万㎡。其中住宅38.92万㎡，人才公寓面积4.40万㎡，商业、办公及旅馆业建筑面积16.78万㎡，公共配套设施2.37万
【物业类型】普通住宅
【地 址】华富路与华新路交汇处
【区 域】 福田深圳中心公园旁
【建筑类别】多层 / 框架结构
【占地面积】6万平方
【总 户 数】12栋2542户
【容 积 率】5.2，绿化率:30%
【车 位】1：1.3，3240个
【物业公司】华润物业管理(深圳)有限公司
【批地时间】2017年9月10日
【竣工时间】 2023年9月30日
【出证时间】2023年12月30日前
在售楼栋：1-12栋
【层 数】单数栋43层、双数栋50层
【梯 户 比】3梯5户
【装修情况】毛坯
【电梯配置】日立（每秒4层）
【全部户型】3、4房
【建筑面积】88平、95平、100平、105平、110平、115平、120平、125平、130平、135平、150平、178平
具体的户型图可以私我获取
优劣势：
优势：
①一手的现房，年底就可以出证
②稀缺：12栋的大花园、出门中心公园（目前的新盘来说没有这种的），周边没有农民房
③户型：整体的户型结构很好，方正，采光都不差
④学位：小学华富能在深圳排在前列，中学升级了红岭，主要是旁边就是百花，属于深圳教育集中地的位置，学区氛围好
⑤交通方便，出门走路3分钟华新站
劣势：
①回迁房，好处就是里面原住民都是政府的人员，相对素质更高
②没有大型的商业综合体，不过楼下有足够的商业满足
③税费相对比较高，因为按不满五来算的
二、承翰湾尚
开发商：深圳市承翰投资开发集团有限公司
占地面积：约2.5万㎡
建筑面积：约25万㎡
业态类型：高定奢邸/办公/酒店/公寓/商业
（仅住宅可售，其余业态自持运营）
主推产品：庭玺119-175㎡3-4房高定奢邸
梯户比：4梯5户/6户
车位比：大于1:1
交付标准：精装交付
物业公司：深圳市承翰物业
户型：127㎡四房两厅两卫（1400-1700万）122㎡三房两厅两卫（1180-1400万）
优劣势：
承翰25年交房，精装
位于福田皇岗，福民地铁口，水围村那边
主要就是主打刚需改善， 118，01户型 1180-1400，带精装修，朝西的
当时是觉得户型好，卫生间和厨房的采光面都很好
第一个看的120平的，卫生间窗户和餐厅窗户看走廊会有点奇葩
缺点主要就是周边就是农民房很多，没有进行隔开，还有就是只有2栋住宅，没小区
（个人感觉对比下来，这个盘的特点不高）
三、天宸（原佳兆业佳园）
A栋大堂9.8，B栋大堂6米，其它电梯啥的说还没确定品牌B栋只有3-7层在卖A栋138 平 3-31层，32-36平306平，37顶复780平 4T4户，朝南朝北各2户B栋128 平 32层 3-7楼 卖，其余回迁 4房2卫，只有24套，2T4户，朝南朝北各2户AB栋一共143套可以卖A栋大堂9.8米，B栋6米，香槟色外墙，车位490户，340户，使用率80%有赠送，138平的单价8.4-10.7万，128单价11.7万物业费7.2元24年6月毛坯交房福星小学+石厦中
优劣势：
位于福田中心区
优势就是：
①位置好、核心
②学位好；二梯队靠前的中学，石厦
③户型使用率高，128平的可以做4房1300+
缺点：
①没小区，目前二期还没动工
②好的户型楼层不高3-7楼
四、金地环湾城
样板间：已开放【120、126、250平】实用率：72％、含赠送约76%总层高：46层、53层车位比：超1:1【车位1499、户数1008】交房时间：2025年年底交付标准：精装修划分学校：绿洲小学+红岭中学分校【新洲校区新建：红岭实验直属【红树林校区】九年一贯制、2025年9月开
优劣势：
四、金地环湾城，25年底交楼，精装
位于福田上下沙片区
优点：
①楼盘体量大，有商业、有写字楼，主要是4栋住宅（只卖2栋）
②户型使用率比较高，基本都是赠送一个阳台5个平
③地铁近，出门280米就是地铁站
缺点：
①没有实地的样板间，不知道真实的视野和格局和异地的怎么样
②朝南的户型后面还有很多农民房，担心后续拆迁的话，会挡住我们的视野，如果是考虑长期住的话，短期不影响，要么就是选择东向看香港，西看花园
③总价比较高，好一些的基本就是1300+了
五、中洲湾
二期02-03地块指标：
【建筑面积】约12万㎡
【占地面积】约1.1万㎡，包含高端住宅及商业
【住宅户数】417户，共2座
【车位数量】约570个（含199个充电桩）
优劣势：
24年底精装
也是福田上下沙片区
优点：
①与环湾城类似，都是大体量的盘，这个盘体量会更大，而且一期已经建完了，有很大的商业综合体
②二期可以看海景，属于片区靠下的位置，不用担心被遮挡的问题，
③单价低，其他看的基本都是10万，这个是8万多就可以
④交房相对比较放心，只用等一年
缺点：
①楼层目前没有低楼层了
②户型使用率没有那么高
总结：
1、华富村综合属性会比较强，而且是现房，还是目前新盘不可能做的大社区，小学也不差，就是看自己能不能接受回迁类型和税费问题
2、天宸主要就是给用学位和地段的客户考虑的，因为总价摆在那边，目前只有128平的了
3、承翰我个人觉得优势不大，离口岸近些
4、中洲湾和环湾城有点类似，中洲湾主打就是交楼相对会更早些，能看海景、单价目前是这几个盘里面最低的，而且一期的商业很大，已经建成，环湾城品质更佳，地铁更近，就是会担心南向的视野被遮挡，南边的农民房体量比较大，短期拆不了，担心后期，其次总价高了，都是大户型121-123-125起步
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