北京市假期后首场土地拍卖宣告结束，这场土地拍卖共出让了两宗位于大兴的地块，其中一块在瀛海，另一块在黄村。最终两宗地块都没有高过最高限制地价，分别以44.4亿元和24.6亿元被“中海”与“金地”竞得。
以黄村地块为例，首先，该地块为F1用地，规划建筑面积70%为住宅，剩余30%为公建性质用地，也就是说，这块土地未来建成的建筑中，70%的建筑面积为供人居住的住宅，30%的面积需要建设符合地方政府规划的公共用地；其次，地块中应配建教育设施，这说明30%的建筑面积将被要求修建教育场所，可能是幼儿园、小学、初中、高中，具体的规划会在竞地之后陆续发布；最后，地块均设定了“90/70”的规划条件限制，且限定了商品住宅售价。“90/70”政策，是指建筑面积90平方米以下的户型不得低于总产品量的70%，商品住宅后期的限价为55580元／平方米，最高不超过58500元／平方米。
这两宗地块都采用的是“限地价，竞自持”的竞价方式，但因为都未触及政府的最高限制地价，所以没有启动“竞自持”部分。什么是“限地价，竞自持”呢？
政府首先会对这一地块进行规划与测算，包括容积率、出让面积，以及商品住宅的均价和最高销售单价。经过测算后，对即将出让的土地设置起始拍卖价和最高限制地价，若符合资格的开发商（竞买人）的竞价均不超过最高限制地价，则价高者得，当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞争自持经营的比例，而自持比例若达到100%（或预先规定的最高自持比例）还未分出胜负，则继续开始竞争自持时间，并最终完成当次竞拍。
开发商在过去很长一段时间里都是在融资、拍地、盖楼、卖房、回款的循环中滚雪球式发展。自持的运营对整个公司的长期管理能力是一个非常大的挑战，毕竟无法销售，只能以长租公寓进行出租，但我国大部分城市的租售比都在1∶800左右，远远低于1∶200的国际标准，这样开发商自然会尽量避免自持，在某种程度上，“竞自持”也限制了地价的无节制上涨。而这种“限房价、竞地价”的项目，也被称为“限竞房”，在2018年北京房地产市场上取得预售许可证的项目中，限竞房的比例高达60%。
对于此类限竞房，开发商的利润大概只有8%，但并不是所有房产项目开发商的利润都只有这么低。那么一套住宅中各部分成本所占房价的比例都是多少呢？图1是以某已售项目进行大致的估算，其中各项成本所占比例对于不同的项目会有不小的区别，但越是地价高的城市，其地价所占的百分比就会越多，有时地价甚至可以达到整个项目成本的50%～60%。
图1 房价中各成本大致所占比例 （以北京某2016年交房的小区为例）
1．土地成本
以开篇中提及的北京大兴黄村的地块为例，其中24.6亿元的土地拍卖价格，就是该地块的土地总成本。检索了北京市规划和自然资源委员会的相关公告，看到该地块的公告中列明，规划建筑面积应小于等于94338平方米。该地块楼面价为出让土地价格（24.6亿元）除以规划最大建筑面积（94338平方米），即26076元／平方米。
只不过，因为该地块还有30%的土地是需要建设学校类公共建筑，该部分的土地无法给房地产开发商带来盈利，所以需要对楼面价进行修正，除去30%的建筑面积进行计算，修正后的结果大致为：37252元／平方米。参考该地块55580元／平方米的均价限价，仅土地拍卖一项，就占了该项目的67%。也正是因为有这样的限价，才使得房企的拍地热情骤减，在2018年的北京，甚至出现了历史上罕见的地块流拍和以底价成交的现象。
但并不是每个城市都像北京一样，以广东省佛山市南海某楼盘为例，2016年的拿地价为楼面价9459元／平方米，2017年的售价为20000/平方米，占比46.8%。而2015年全国11个主要城市的土地出让金占比大致为40%，2014年为34%。
越是房价高的城市、地区、楼盘，其楼面价占房价的比例就越高，越是房价低的城市、地区、楼盘，其楼面价占比也就越低，但占比普遍都在30%以上，除非某些开发商在拿地之后储备多年再进行开发。不过，如果房价在8000～20000元／平方米，同时该地块没有被政府限价，那么该地块的楼面价乘以2（1.8～2.2），就基本为该地块未来的入市价格。2015年至2016年的房价之所以经历了一轮暴涨，也是因为当时出现了在土地市场上罕见的“面粉贵过面包”的现象，即土地楼面价高于周边在售的新房房价。如果我们当时就知道这样的规律，在“地王”出现后，便去周边尚未涨价的楼盘进行购房，就可以省下少则十万元，多则百万元的购房款。因此，很多聪明的买房人都会关注土地拍卖信息。
2．税费成本
不仅买房人在房屋买卖的过程中需要缴纳契税、公共维修基金等税款，开发商在土地拍卖完成后，也需要缴纳各种各样的税款，其中的五个为房地产特有税种，而人们一直激烈讨论的“房产税”，在房产进行正式销售之前，已经有一种同样叫作“房产税”的税种由开发商提前征收了。除此之外，并不是我们在买房时不需要缴纳个人所得税，而是在新房买房之前，已经由开发商替买房人代为缴纳了。
房地产企业涉及的税费分别为：营业税，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，契税，耕地占用税、固定资产投资方向调节税，企业所得税、外资和外国企业所得税，个人所得税，印花税，城市维护建设税，城市房地产税，三资企业土地使用费以及教育附加费。
3．建安成本
2009年6月27日清晨5时30分左右，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内一栋在建的13层住宅楼全部倒塌。好在倒塌的高楼尚未竣工交付使用，所以事故并没有酿成特大居民伤亡。因为整个13层的建筑虽然倒塌却没有散架，就像是一个喝醉酒的人由于没站稳而倒地一样，所以网友们调侃其为“楼倒倒”（见图2）。
图2 “莲花河畔景苑”小区内倒塌的建筑
紧随着“楼倒倒”的是2009年成都某小区的“楼歪歪”、2011年河南某小区的“楼脆脆”。“楼歪歪”“楼倒倒”等事件频频出现，引发了公众对建筑质量的担忧。2014年9月26日，住建部宣布，对建筑工程终身负责。今后，在工程设计使用年限内，项目建设、勘察、设计、施工、监理这五方主体将承担相应的质量终身责任。开工前五方负责人必须签署质量终身责任承诺书，工程竣工后设置永久性标牌，载明参建单位和项目负责人姓名，一旦出现问题，哪怕项目负责人离职或退休，也将被追责。至此之后，严重的建筑工程问题便逐渐淡出了人们的视线。而这些事故的背后，都与“建安成本”有着密不可分的关系。
建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施、设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施、设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本决定了整个房屋的质量，钢筋越足、混凝土浇筑越多、墙体越厚、打桩越深，房屋质量越好，建安成本也就越高。
对建安成本具体细分，包括了桩基工程、钢筋、砼、砌体工程、抹灰工程、外墙工程、室内水电安装工程、屋面工程、门窗工程、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程、地下室、电梯工程、人工费、室外配套工程、模版支撑脚手架工程、吊塔升降梯等机械、设计费、监理费、检测试验管理费、临时设施费等各种费用，若是精装修，还要有精装修相关费用。
由于近些年人工、钢材等成本逐渐上升，普通多层小区的建安成本大概在1300～1500元／平方米，小高层与高层普通住宅大概在1800～2000元／平方米。品质越高，价位也就越高。越是单价低的项目，建安成本占的比例也就应越大。虽然全国各地房价可能相差十倍，但同类型的小区，建安成本却基本不会相差一倍。
需要特别指出的是：“精装修交付”并不是开发商必须的交付标准，但在房价上涨时，可以将精装修的费用算入总房款隐形提升房价，或以500元／平方米的装修标准顶替5000元／平方米的原始标准；在房价下降时，可以将精装修变成毛坯交付，或者降低精装修交付标准来隐性降价。可谓是“进可攻、退可守”，所以被越来越多“聪明”的开发商所采纳。
之所以北京会设置达到某一个拍地限价后转而竞争自持的“限竞房”规则，就是担心企业无限制地抬高地价，在摊薄利润的同时，使得建安成本分配不足，产生质量安全隐患。
4．销售成本
销售成本，又称营销成本，包括了售楼处的建造、包装、传单、沙盘、现场物料、广告公司、活动公司、公关公司的费用，营销人员底薪、提成、广告投放、外联费用、团建费用等。其中，占比最大的是人员工资与售楼处搭建费用，整体销售成本应控制在项目总货值的3%以下，但如果后期超过营销预算，或者长期未能清盘，可能达到4%或更多。有的楼盘仅“外联费”（推荐成交后给推荐人的返利）就可能达到1%，这也说明了不同楼盘的销售成本占比很不相同。
而一个售楼处，如果没有任何成交，仅是日常的维持费用，包括电费、人工费等费用在内，每月就要产生10万元至20万元的硬成本，所以销售的营销压力才非常大。这也是开发商希望“高周转”的原因之一，更是我们可以通过相对低的价格于“尾盘”扫货的根本理由。
5．其他成本
除了以上主要费用外，还有公司经营所需的经营费用，包括办公楼的租赁，法务、运营、人力、财务人员的薪酬，品牌的维护等各种基础成本，以及开发项目时的融资成本。越是小型开发商，其破产风险越大，融资成本越高，常常可能高于10%；越是大型开发商，其破产风险越低，融资成本越低，甚至可以低至6%。不要小瞧这4%的融资成本差距，即便是1%的融资成本差距，都可以决定一个企业的存亡。当“房产寒冬”来临时，之所以大的企业更容易存活，不仅是因为其优秀的运营能力，而且是因为银行对其相对宽松的信贷支持。所有房企都会有多多少少的负债比率，大部分房企的负债率在80%上下，也有些比较激进的房企，负债率甚至可以达到180%～200%。
融创中国的创始人孙宏斌，在融创之前还拥有过一家名为“顺驰”的房地产开发公司。2002年，顺驰开发的房地产项目总面积达数百万平方米，占到了全天津市房产开发总量的五分之一。但是在激进拿地而回款不利、贷款被拒、上市受阻之后，顺驰出现了严重的资金链断裂，最终弹尽粮绝的“顺驰”只得以12.8亿元的价格，贱卖掉自己55%的股权。一匹快速超越的黑马，最终败在了资金链断裂上。
6．开发商利润
房产开发商也是普通的企业，是企业就要追求利润的最大化。越是高端楼盘开发商的利润率就可能越高，甚至可以达到20%，但其销售的周期也可能很长。因此，开发商大多会选择建造刚需型、刚需改善型楼盘，并把自己的利润率控制在10%～15%。
在土地可以公开进行拍卖的初期，由于竞争少、需求大，能够拿到土地就不愁卖，所以开发商的利润率普遍很高，甚至达到50%，曾经有过开发商公开放言“低于40%利润的楼盘都是失败品”。不过，时过境迁，随着土地招拍挂制度的确立，房地产企业的竞争越发透明与激烈，利润率也逐渐下滑。2015年前后，由于拿地成本骤升，开发商的利润率也普遍下滑至7%上下，后来又逐渐回升至了10%左右。这样的利润率，对于很多行业都不算高。因此，很多房企才在利润之外选择“高周转”，通过快速拿地、快速建造、快速销售、快速回款来达到快速的扩张，这一类型的代表就是“三、四线之王”碧桂园。
最后，让我们用一张开发商成本及销售价格组成明细表（见表1），来看一下真实的房价构成情况。
表1 开发商成本及销售价格组成（初次申报）明细表
