深圳率先官宣认房不认贷。
广州跟进施行认房不认贷。
随着广东两个一线城市“猴急”救市，留给北京和上海的时间不多了。
认房不认贷的节奏由远及近，一方面是从下而上的楼市危局倒逼，另一方面想必也是最高决策层对“要四棵大树还是要整片森林”有了答案：不是放弃三四五六七八九线城市，而是将他们的房地产市场剥离金融属性，虹吸如果必须发生，就先保住经济发展的高地。
好了，虽然北京和上海还在救市政策的工具箱选择综合症，但估计也在倒计时了，不管是不是认房不认贷但想必短期会释放一部分购房力，那么不妨跳开“认还是不认”的纠结，直接进入下一步——释放出来的购买力，会去哪儿？
一、上海出台认房不认贷的迫切性如何？
其实，愈是在政策倒计时，愈该反思一个问题：上海救市的迫切性到底强不强？
别以为这是矫情，真实迫切性与否会决定——如果救市是必选项，那么力度可以是自选的。
上海新房市场，目前绝大多数的评价就是一个词：分化。
分化就是有好有坏。
七批次既有通宵排队的东沟瑞仕，也有三四个开盘就清盘的热销，当然也有半数认筹不到60%的“及格线”，认筹个位数也有甚至有些索性就“拒绝透露销售数据”的囧！
二手房方面，有个数据说截止29日上海八月二手房网签已经逼近15000套了！
上海的二手房收到“724”利好预期鼓舞，八月份500套左右的成交量已经从567月的萎靡中修复了，虽然不知道“如果政策不落地这种修复还能持续多久”但至少目前没有到“必须出大招”的层面，当然这是从管理层立场看问题的角度。
前几天接受媒体采访，也表达了“上海出台认房不认贷概率不到50%”的预测观点，就是基于上海尚未迫切的现实考量，虽然被广深倒逼如果这几天北京再“积极”地行为跟进，那么上海面临的救市压力是空前的：不仅要快，而且要狠。
上面讲了，上海楼市的目前症状还不紧急，还没到进ICU的地步，何况上海历来出台政策都是比较温和而非偏激的，这和上海经济稳定第一的步调是切合的，楼市也如此：刺激效果特别好，哪有面孔去见“房住不炒”？刺激一点没效果，上海的实力底蕴又要被普遍质疑。
所以，秉承着温和、精准、不迫切的原则，上海一定也会出台所谓的楼市刺激政策，只不过一定低于市场的期望值：比如放宽普通住房界定标准、比如在五大新城适度放松限购、比如调整存量房贷利率、比如出台特定的降首付政策等等，吸纳一些“上车人”减负一些“车上人”消化一些“上车盘”，让想买的可以尽早买好买到等等，帮买到的可以得到一些实惠。
二、捍卫新房就是想捍卫土地财政
政策是管理层出台的，那么释放出来的购买力，其也一定心有所属。
管理层当然希望借此保住新房市场：
一方面，上海2023年第六七批次还未完全清盘，不少项目的续销货量还不少；
另一方面，上海新房八批次已经进入倒计时，从目前流出的名录来看，八批次“押注”在金九，不仅有之前传说的两头热（10万以上&5万以下货量充裕），近期也不断增补一些用于刚需改善的6-8万单价项目，所以只要购房者想买房，新房的“货架”是琳琅满目的。
想想今年还有四个月，上海新房可能还有第九第十批次，还有近期在热议规则更新的上海今年第三批次土拍，所以上海出台政策是必然的：前有政策响应的站位诉求，中有广深倒逼的骑虎难下，当然也有自身消化的体感不适。
所以，跟进出台政策是100%，认房不认贷也不是完全没有可能，目前的悬疑只有两个：
1、认房不认贷之于广州和深圳各有出台必要性，特别是广州（之前的认房认贷其实分为三档执行，其中“在外地买过房已还清在广州再买的首付是四成”所以施行认房不认贷之后，首付其实只下降了10%），那么对上海而言，从“二套首付七成”到“等同首套首付三成”的激发作用是巨大的，那么慎重也是空前的；
2、不管是不是认房不认贷，不管是何种上海版本的救市政策，但释放出来的购买力如何引导他们“听话”地对接消费（新房）？
站在政策出台的初衷：新房卖得好，土拍才有预期。
土地财政的好就像臭豆腐：闻着臭吃着香，不信你尝尝！
三、认房不认贷对二手房的正反影响
其实，预期纠结和等待上海的“认房不认贷”会不会出&什么时候出？不妨假设TA现实存在，从而才可以把牌面推演进行下去。
如果上海施行认房不认贷，新房市场看到了曙光，这可比“长桥新村动迁户”的饼更大更圆。
那么，该政策对二手房市场会带来什么呢？
猜也猜得到：
1、二手房挂牌的热忱会被进一步鼓舞，“卖掉旧房去打新”的风潮也会卷土重来，但前提是——卖得掉，而且要尽快；
2、二手房挂牌高潮的直接后果是价格踩踏，房东分歧之下还是降价“抢”出货。
所以，回到“假设上海出台认房不认贷”的原始猜想：要给新房输入大量的购买力，势必需要从二手房腾笼换鸟，但在这个过程中并不是“笼子和鸟”这么简单和谐，“挂牌量激增、价格踩踏、坠点割肉”都是不可避免的副作用。
从正面来解读：对想要买二手房的购房者而言是窗口期不仅延长而且是在之前的基础上，“又开了第二扇窗”，抓紧淘宝抓紧砍价，但怕就怕人人心里都有的“抄底情结”，一降再降还想狠狠降，这个心态之下，房东和购房者的博弈会是分歧的顶峰，各有胜负之下自求多福吧！
看来，所谓的正面解读，结果只能收喜忧参半。
四、可能分流资金的“3+”不确定因素
近期政策柜台前热闹非凡，不仅是深圳和广州作为一线城市代表的放飞自我，之前南京、嘉兴、郑州等地也各有重磅政策，只是效果如何都需要一段时间来评判，可能就此也会影响其他城市“包括北京和上海”的动作，只是留给他们拖拉的时间没有那么长。
“积极”面是星星之火，但也不能够乐极生悲或者选择性忽视所谓的“负面消息”：
一是近期“珠海一房企五折卖房”的消息，当地住建局回应：降价销售是合理市场行为。
二是8月23日出版的经济日报署名文章指出，房住不炒的定位不会改变。
兼听则明，乐观也可以谨慎一些的是吧？！
好了，如果上海也跟风出台认房不认贷，释放出来的购买力除了“有人希望”去买新房之外，还有没有分流的可能性？
1、“卖掉二手房再买（另一套）二手房”听起来有点别扭但并非不可能，这一方面是心理上对新房的不确定性担忧，包括是否如期交付、交付质量是盲盒、一二手倒挂存在与否；另一方面在新房和二手房之间，“利差在哪儿，选择的天平就在哪儿”，在不区别对待的背景之下，购房者会选取实用主义的工具箱。
2、房租未受毕业季影响，观望对接租赁。
和之前关于2023年毕业季上海引入外来应届毕业生减少导致房租遇冷的消息相对冲，今年以来楼市的冷清特别是买房群体的观望，事实上也修补了租房市场因为就业带来的负面消息，“不买房的人多了”租房的自然也就多了，再加上消费降级的大背景不可否认。
3、有房住者的“持币不待购”，应对各种预期。
“卖了房子不买房”这种现象有没有？前提条件是有地方可住。对上海楼市而言，拥有大于一套的比比皆是，三四套的也不稀奇，所以“卖掉旧房子必须买新房子”的因果其实并不完全存在，房东都是聪明人，否则也不会在早期积攒下这么多套房源，所以是选择“卖了再买”还是“（自住一套）卖一套出租一套”甚至持币待购，虽有概率高低但都有存在可能。
还有其他零星诸如“中国人和外国人的RUN”就更是不容忽视但不能明说的现象，打住吧。
坊间还有关于“居民资产下跌→居民没钱”的说法，这当然是来自于楼市看多者的本能发声，意思是房价不能跌，但是今天的楼市：是（现实）发生不是发声（就有用）。
就算你不认同产业周期的说法，那么楼市20年已经长大成人，还用家长式的口吻来“叫TA朝东TA不敢朝西”的方法，还能有用。。。才怪？！
还是那句话：乐观者成功，但仅有乐观是不够的。
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