超大特大城市城中村改造！中金：以稳为主，着眼长远
7月21日，国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》[1]，定调在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需的重要举措，并鼓励和支持民间资本参与，该类城市数量合计24个[2]。我们认为，城中村改造有望提振房地产投资，但力度或较为温和。#城中村#
城中村的建筑密度大、容积率低，对土地的利用效率偏低，对其进行改造，有助改善居民生活环境、减少对耕地的占用，而优越的城市地理位置更有助平衡改造项目的收益，也能更多吸引社会资金。不过从实践中来看，由于城中村土地多为农村集体土地，不同于棚改对应的国有土地，需要土地权属的变更，也需要跟村集体做诸多协商，实际中经历的流程或环节较多，不过也要视具体方案而定，比如是原拆原建、原拆异建还是仅为存量住房的更新改造情况可能有一定差异。
从特大城市的案例看，各城具备鲜明特色：
► 北京，以海淀区的两园之间村庄棚改安置房三期项目为例[3]，更类似此前的棚改做法，即政府先进行土地收储并征拆补偿，之后由地方国企自筹资金参与相关安置房建设，而安置房建设和周边商圈配套成为平衡地方国企前期成本的主要来源。#安置房#
► 深圳，城中村的“统租”模式或是未来政府保租房的重要供应来源。深圳的“城中村”建成区面积约300平方公里，占总面积六分之一，低廉的租金也吸引了大量年轻人前来就业。今年深圳市启动城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间），深圳市人才安居集团已与宝安、龙华、光明等三个区签署《战略合作框架协议》，并与相关金融机构签订授信协议[4]。《深圳市住房发展“十四五”规划》指出[5]，“要发挥城中村体量大、分布广、成本低、交通便捷等优势，防止城市更新行动中出现大拆大建问题，坚持留改拆并举、以保留利用提升为主，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，有序开展城中村综合整治…建立健全城中村住房规模化租赁改造实施机制，通过区政府、村集体股份公司、大型企业合作方式，筹集保障性租赁住房，拟于2021-2027年累计新增建设筹集保障性住房100万套，覆盖350-400万人”。
► 上海，青浦区徐泾镇有典型的城中村改造案例，政府拆建规模或较大。区政府近期发布的《青浦区“两旧一村”改造资金管理办法（试行）》指出[6]，“两旧一村改造资金来源主要包括‘城中村’改造市级支持资金、保障性租赁房置换差价、国有资本经营预算收益收缴资金、区、镇两级财政安排的建设资金以及其他财政性资金等”，反映主要资金来源仍在于政府以及相关项目收益的综合平衡。
整体来看，城中村改造跟之前的旧改和棚改相比，一是范围集中，主要在需求仍强的超大（7个）和特大城市（14个），有利于提振房地产投资、增加优质供给、激发有效需求；二是节奏稳妥，可能避免大拆大建，会议强调，“稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，住建部也于2021年8月印发过《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》[7]；三是突出公益性，强调“城中村改造与保障性住房建设结合好”，我们预计突出公益性片区综合改造，弥补公共服务和市政基础设施缺失的问题，保留低成本、区位优的租住和居住空间；四是资金多元，强调“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源”、加大“政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态”，我们预计可能不是像棚改货币化的销售回款单一平衡模式，租赁收入、停车场、商铺等经营性收入或都将成为资金来源[8]，整个片区的一二级市场联动或成为运营模式的亮点。
评论
政策强调稳健性，着眼中长期城市更新与民生改善。我们认为，此次《意见》延续今年4月政治局会议城中村改造的提法，此前对19城城中村改造已多次强调不是“棚改”，此次更加强调改造的质量和稳健性，反复提到“积极稳步”、“稳中求进、积极稳妥”、“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”、“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求”。我们认为强调“稳健”主要是为了避免盲目“大干快上”，出现投资的脉冲式释放带来的政策副作用，如供需失衡，房价抬升等，其目的更着眼于中长期的城市更新和民生改善政策，是基于当前超大特大城市城中村积累的问题所推出的长期政策，而并非为了短期拉动需求与投资。
上一轮“旧改”中建材需求拉动程度相对有限，此次政策落实进展仍系于资金筹措与运用。2020年“旧改”[2]涉及全国老旧小区近17万个，总建筑面积约为40亿平，我们认为主要受益建材子品类为防水、管道、涂料。我们2020年测算，五年旧改期间三大品类需求增长为年均高个位数，但实际上需求受旧改拉动程度相对有限，没有完全达到预期。我们认为此次《意见》反复强调以“稳”为主，我们判断对于建材需求的拉动可能较为温和，但作用效果更加长远。同时，考虑到当前地产及基建产业链均一定程度受到资金链紧张问题所掣肘，我们认为此次改造资金的筹措和运用可能是决定最终政策落地节奏和力度，以及对建材需求拉动程度的关键。#地产##基建#
消费建材核心标的有望渐进受益，中长期格局优化仍较可期。我们认为，此轮城中村改造总体或将“以改为主”，因此仍有望对防水、管道、涂料等消费建材品类带来温和的需求拉动。在需求中长期有望得到提振的背景下，我们再次提示近年来消费建材板块格局变化带来的深远影响。2022-2023年，我们判断消费建材行业出清的速度在明显提升，且份额扩张的能力正在向头部集中，头部企业亦在持续探索下游渠道变革，尽快减弱和地产的强关联、强绑定，并使收入占比向非房地产和C端（城中村改造为非房领域的重大需求之一）快速倾斜。因此，在非房领域加大布局，并着力铺设渠道的龙头有望脱颖而出。#消费建材#
