南宁实盘评测：万科金域蓝湾能赢第三次么

本来虎爸近期不想再做万科楼盘评测，毕竟这个系列才做了8期，再加上这篇就足足有3期（《万科金域中央篇》《万科城篇》）都在讲万科了。

这是在帮万科卖广告呢？但是万科又不打钱啊？

但虎爸环顾四周，发现这个版块：

建发央著、印月、龙光、锦麟玖玺，四大天王刚交付或还在售状态，要评测为时过早。

与金域蓝湾同时期的碧桂园天玺湾、龙光玖珑湖够典型但热度不高。

而旭辉湖山悦、湖畔书院就更不用说了，基本没啥存在感。

左思右想，好像能选的就只有万科金域蓝湾了。

所以不是虎爸偏心，是能打得太少了

当然，事不过三，往后基本不会再评测万科的楼盘了，除非那种很经典的，比如万科臻湾悦。

OK，废话不多说。

开始我们的实盘评测第九站——万科金域蓝湾

一、楼盘印象

在虎爸经常和团队讲，万科金域蓝湾是妥妥的人生赢家，闷声大发财那种。

别人能赢一次就已经很嗨皮了，但它已经赢了两次，有可能接下来还会再赢第三次。

前面两次赢分别是2016年及2020年。

这两个年份大家可能没什么概念，但却是五象湖板块发展中最重要的两个年份。

如果现在要写五象湖地产风云史的话，会有三个绕不过去的时代。

1、五绝时代，始于2014年，以“万华宝绿合”为代表的五家全国性外来房企合力开启了五象湖的蛮荒时代，后来造就24城造富神话自不细表（详见《华润24城篇》）

2、三剑客时代，2016-2019年，以“万碧龙”为主角，金科、旭辉在外围摇旗呐喊，众人拱力把五象湖一直屹立于南宁楼市潮头。

3、四大天王时代，2020年-至今，“建龙新”地王大户们宣告新的时代到来，五象湖跃跃欲试要与东商区掰手腕，问鼎南宁一哥宝座。

其中有多少故事，恩怨相杀，本篇不多细表，有时间写个风云史系列再重温下那段大时代。

我们主要看作为本篇的主角，万科金域蓝湾在其中扮演着怎样的角色？是怎样赢两次的？

先说在三剑客时代，按虎爸的说法叫躺赢。

三剑客指的是当时同在一条凤凰路的万科金域蓝湾、龙光玖珑湖、碧桂园天玺湾，在2016年上半年狭路相逢。

和现在公认的万科是三剑客中最优秀（二手房价最直接）的不同。

在当时万科是被龙光、碧桂园稳压一头的。

不是说它卖得不好（那个抢房的年代想要找难卖的楼盘比难卖这件事还难）

而是指从营销声势上，它是不如其他两家做得有特色及冲击力的。

碧桂园搞了个森林城市，垂直绿化概念，一时全城轰动，赚尽了市场眼球，同时也完成了自身品牌入邕的华丽登场。

▲碧桂园天玺湾入市广告

龙光则在保持性价比攻势的同时，通过产品系的升级，开启了从玖珑湖开始，后续开放的楼盘都叫玖X城的骚操作，虎爸到今天还记得那个坑得要是的雨屋，体验虽然很烂，但噱头的确够足啊。

▲龙光玖珑湖入市活动

万科呢？常规的开个展厅，吹个蓝湾产品系，打算用万科品牌一力降十会，遇神杀神，遇佛杀佛，然后就没有然后了。

虎爸记得当时去踩盘时，售楼部的小姑凉竟然对着一个云朵装饰讲了十分钟故事。

我当时就纳闷了，万科城刚刚被教做人了，怎么还喜欢那么讲故事啊？

可不可以像碧桂园用实景展示直接明白的告诉我，什么tm的叫森林城市？

或者像龙光这样的，底裤露给你看：

当然虎爸也明白。每个企业都有自己的打法。

对碧桂园、龙光来说，一个入邕首战，一个也是刚杀入五象，所以对于楼盘不仅有销量上的要求，还有立品牌一炮打响的期望。

而彼时的万科手里不仅有魅力之城在顺销，首开扑街后的万科城要重振旗鼓，眼睛还盯着良庆桥南即将土拍未来要做万科公园里的地块。

真是地主家的地太多无法顾及，对金域蓝湾不能说不上心，只能说有心无力吧。

结果当然就是，当时市场的共识：碧桂园产品很惊艳高端，龙湖性价比不错，而万科就真的没啥性格可言了。

它不像比碧桂园那样通过产品营销吸睛，它也没龙光那种光脚不怕穿鞋的亮价格。

所以五象湖在三剑客时代能站在C位，论贡献度来说，万科是不如其他两家的。

可以说，万科金域蓝湾在营销上出工不出力，靠着大盘行情+区域借力，躺赢了第一次。

再看看四大天王时代。万科又是如何赢第二次的？

五象地王土拍风起云涌，当市场的目光都投向四大天王时。

所有人都想不到，万科金域蓝湾竟然来了一次奇袭。

现房！4栋楼的崭新的现房推售。

金域蓝湾竟然还有货？还是现房？这可是刚拍了万元地的五象湖核心位置啊？

一时之间市场都疯狂了，哪怕是2万的均价，很快就被疯抢一空。

要知道金域蓝湾的拿地价才3000多啊！哪怕扣土地增值税也是赢麻了。

虎爸都怀疑万科是不是练了嫁衣神功，专让别人做嫁衣。

什么叫战略定力？什么叫赚尽最后一块铜板？李嘉城都要直呼内行。

竟然能忍住16-19年的大行情不卖，像同期的龙光和碧桂园早早清盘求走过了。

所以，万科金域蓝湾靠对市场的精准判断+战略定力，赢了第二次。

那为什么说，金域蓝湾有可能还会赢第三次呢？

虎爸在《华润24城评测篇》里说过，随着五象湖学区C位的转移（从一小+3中转移到4小+14中），金域蓝湾是最大的受益者。

但也只是赚时间差的红利，当四大天王二手房能上市交易（满2），那市场只会寻求确定性更强及楼龄更新、配置更好的产品。

届时价格回落已成为必然。

而近期龙光天瀛划入滨湖小学事件，却又给了金域蓝湾一个机遇。

五象湖如果学区要分阶梯，那目前的市场共识就是：

第一阶梯：实验四小+14中

第二阶梯：实验一小+3中、滨湖小学+14中

第三阶梯：秀田+4中、良玉+三中

第四阶梯：随便吧，懒得写了。

基本上，这也是整个片区的房价阶梯。

同时期的三剑客，碧桂园就因为隔着玉象路被划入秀田+4中，现在的房价已远远跟不上其他两家。

面对此情此景，不知道当初对比三家后，最终买了碧桂园的小伙伴是何感想？

所以如果我们把四小+14中学区组合作为天王的必要条件的话，意味着四大天王只剩三大了（如果最终龙光读滨小的话）

打麻将三缺一，就得找人来凑数。

环顾四周，金域蓝湾已在旁跃跃欲试。

毕竟混入天王圈，就真的永保富贵了。

要知道，二手市场虽然不像新盘一样相信概念，但会相信共识啊。

共识就是money，就是愿意买单。

但又不是矮个子里挑高个，实在不行可以打三人斗地主嘛。

金域蓝湾能否有机会成为候补的天王？

今天我们就来看看，它的基本面到底如何，是否有机会赢第三次？

二、楼盘评测

1、关于位置：

位于五象湖核心区，虎爸认为，金域中央甚至比四大天王的位置还好。

不在玉洞大道及平乐大道主干道上，避免了噪音直冲影响，又能靠拢学湖商。

用四个字来形容就是：恰到好处。

在通勤距离上，往北到总部基地、往南到产业区，往西到玉洞老城、往东就是万象汇及五象未来5年新盘交战之地。

虽然不像24城一样在C位置，但像个低调的王者，稳稳就赢了一次。

而从城市界面上看，就比24城那边看电线杆要强太多了。

总得来说，位置够正，干扰性少，恰到好处。

2、关于交通：

地铁出行方面，无论去哪个站最近的都超过1公里，属于走又太远，坐共享电车又太麻烦的尴尬局面。

说是地铁盘又有点远，说不是嘛，好像就差几步的距离。

反正是不是你自己定义了。

而公交巴士方面，肯定不能期待像24城那边啦，属于有就好了这种，毕竟这是在五象嘛。

共3条线：122路：盘龙路--玉洞车场 /809路：江南客运站--那马客运站 /B108路：玉洞车场--那黄五象路口(体育中心东地铁站)

在自驾方面，就去看华润二十四城的评测好了，用省流的说法就是：平乐大道去哪都快，总部基地8分钟，星湖路15分钟。

总的来说，开车就很爽，靠轨交出行不是很方便。

3、关于配套

高端商业方面，万象汇自不细表。虎爸一定要狠狠的吐槽宝能和合景。

宝能起码还要点脸，起码工程上是干了活没完工那种。

合景脸都不要了，就一个大坑在那摆烂，一副我就是那么恶心，你能拿我有什么办法？

不要和虎爸谈什么没钱啦、搞商业太难啦，之类的。当初2000多楼面价拿的时候，心里没有一点逼数么？

没钱后面还能开发什么鬼雍翠峰？

行行好，做个人吧，虎爸每次路过合景的底商，都为当初买商铺的人感到心疼。

▲合景临商场街铺成为断头死铺

原本期待有个大商业体带动人气的，现在商铺门前就一堆围挡，路也不同财也不进。

哎呀，跑题了。

回归正题，如果合景、宝能能做个人的话，这个版块的商业氛围肯定不可同日而语。

但凡是没有如果。

从生活类商业来说，万科金域蓝湾在自家就能解决了。

虽然和当初吹嘘的商业体牛马不相及。

但红花要靠绿叶衬托，对比龙光、碧桂园、合景的商业，万科已经是非常能打了。

至少家门该有的都有了。

甚至因为合景不愿意做人，万科变成了整个板块的商业C位，真是大写的讽刺啊。

医疗方面，除外三公里外的壮医，还有刚启用的广西医科大附属肿瘤医院，不过谁没事会长肿瘤啊？还跑远点吧。

景观方面，都叫蓝湾了，门桥一条小水沟肯定是少不了的。

开玩笑开玩笑，景观是很打的好嘛，除了湖水黄了点，看尽五象湖及总部基地。

玉象湖马路对面，到五象湖公园也就800米不到。

总的来说，除了缺少整体的商业氛围外，其他的能满足改善的所有想象。

4、关于教育

通勤方面，万科金域蓝湾上学的通勤距离实在是太香太幸福了，这也虎爸认为有资格竞争天王的原因。

小区在东西北设置都设置了出入大门，所以平时上学，走到马路对面就到到幼儿园、小学、中学了。

确定性方面，这是读者们找虎爸咨询时问得最多的：金域蓝湾的四小学区会不会不稳？

嗯，如下图：

我认为对四小的学区稳定度是这么排的，1＞2＞3。

为什么把龙光玖珑湖排到3？对面有玉象路小学的规划啊。

总的来说，学区通勤整个五象说一不二。

5、关于品质

小区采用点式围合式布局，在刚100亩的地块里，多层、小高层、高层、超高层竟然都集齐了，真是活久见。

不过还真别说，这种错落有致的楼层搭配，比一整排的好看多了。

团队说华润西园很像，叫什么鬼微笑天际线。犹豫历史太久远，查不到资料，不懂当初万科是不是也这么吹牛逼的？

▲华润西园爆吹的“微笑曲线”

外立面方面，万科用的是比较常用的现代风格，浅米色搭配棕色倒是挺养眼的，至少对比同时期的龙光及碧桂园，在崭新度上就要压过一头。

▲万科金域蓝湾

▲碧桂园天玺湾

▲龙光玖珑湖

有一说一，万科金域蓝湾的颜值哪怕是对标四大天王，都不落下风

▲四大天王

嗯，用开发商的说法，这就叫历久弥新。

老规矩，我要开始开炮了，谈谈小区的缺点。

排雷一：整个回家缺少了仪式感及尊贵感。

直接的是缺少气派的大门，你管这叫改善盘？

然后还有当初吹爆的喷泉广场，不说我还以为是晒稻场

排雷二：园林非常简陋。直接上图吧

再看看当初广告怎么吹的

东方是够东方了，但诗意就感受不到了。

虽然当初宣传时打过预防针，用了舒适、实用的字眼。

但可以简洁不要简陋，好吧。

排雷三：层高是硬伤。

看看虎爸在房间和电梯厅实测的净高度。

左为房间 右为电梯厅

虎爸在《买新房注意这几点》里已经讲过层高的问题。可能其他小伙伴会说为啥虎爸在做《金域中央篇》《万科城篇》时没提，反而到了金域蓝湾就是缺点了？

典型双标是嘛？

那是因为金域中央和万科城原本定位就是刚需盘啊，但金域蓝湾既然敢号称改善标杆！

万科对蓝湾系的定位

同一个指标放在刚需是可以接受的，但改善盘，对不起，我只能吐槽。

2.8层高？你是认真的么？

再谈谈优点。

第一，门岗很严格。这应该是虎爸踩的万科盘里门岗最严格的了。问房号、问姓名，确认了才放行，如果是来访还要业主亲自电话物业沟通。

这大热天的，硬是在门口等了10分钟，虎爸好气哦，但看到很明显是业主忘带卡，保安依然做问询，就觉得心理平衡了。

我的痛苦，业主的幸福嘛。

第二，暖心