【深度】优化2万人，漫漫4千亿偿债路，融创离完全上岸还有多远？
界面新闻记者 | 牛钰
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“就两个要求，一个是快，这是我们恢复正常经营的基础。另一个是必须系统的、周全的能支持公司真正恢复过来。”
对于境外债重组，融创董事会主席孙宏斌寄予厚望。如他所愿，在“喊话”20天后，重组基本完成。
融创近日宣布，其本金总额为90.48亿美元的境外债务重组方案，已获得超75%的现有重组债务持有人支持。
“得到75%以上的支持，意味着本次重组基本能完成了。”一位市场人士表示，融创的债权人结构复杂，基数大，分布在香港、新加坡、欧美以及内地等多地，投票也各自需要一定的内部程序。
考虑到部分债权人需要更多时间来完成加入重组支持协议，融创已将同意费截止日期延长至5月4日。
算上1月初获通过的160亿元境内债展期方案，4月初复牌，融创“恢复正常经营的基础”已实现。
为了走出自成立以来面对的前所未有的困境，在对内挥刀、对外求援、接连的债务展期谈判、以及铺天盖地的声讨中，融创走过了极为艰难的一年。
如今离孙宏斌“年中恢复正常经营”的节点越来越近，披露年报、复牌、债务重组三座大山已然翻越后，外界依然好奇，融创离正常经营这个目标还有多远，以后又会是一家怎样的地产公司？
上岸了吗？
对于房企来说，恢复正常经营的核心是销售回正、重启拿地与获得公开市场融资。
目前的融创显然还不具备这些条件。截至2022年末，融创的有息负债总额约为2984亿元，公司连同其合营及联营公司的有息负债更是高达4043亿元。
总额数百亿元的境内外公开债重组成功，只是争得喘息时间，未来9年内，融创将始终走在化解债务包袱的路上，远没到能轻装上阵的阶段。
“在公司接下来的经营思路中，恢复拿地还没提上议程，最近土地市场的热度与我们无关。”一位融创人士告诉界面新闻。作为曾经土地市场上的大户，再不会有那样的高调时刻了。
另有知情人士称，在融创一系列“回归正常经营”的阶段性目标中，拿地并不在其中，做好现有项目的去化，让它们盘活成为内生的动力才是重中之重。
公开市场融资层面，融创短期内也不必抱有期望。境外重新发新债，不仅是融创，绝大部分民营房企都断了这个念想，境内其他公开融资也不会有好转。
有房企人士对界面新闻表示，虽然去年底有“三支箭”、银行授信等政策出台，但陷入现金流紧张的房企很难真正享受到政策红利，多数民营企业在融资方面还很困难，进一步导致了债务、经营层面的困难。
“是可以准备境内外发债计划，但很难发出来，就算发行了也不会有人买。”
好在保交付层面，融创还能获得一定资金支持。
融创CEO汪孟德在3月的投资者说明会上提到，公司一直在积极申请保交楼专项借款配套融资，确保项目的建设与交付。目前第一批的保交楼资金约110亿已经落地，第二批申请也取得了重大进展。
但保交楼的资金也是需要偿还的。
汇生国际资本总裁黄立冲告诉界面新闻，对于房企而言，各地政府提供的纾困资金也是一笔笔新增债务。 而且当前AMC输血房企是两种方式，除了乘机低价入股优质项目，等资产变现实现退出，另一种是配合政府“保交楼”政策，资金封闭管理，只用于盘活项目，不会对项目的母公司有资金上帮助。
“融创在国内的优质资产会在化债中逐步被消耗，同时一些子公司被起诉和冻结资产，项目可以继续开发，但产权恐怕动不了，在这些资产逐步开发完后，它的总资产规模会越来越小。”黄立冲认为。
此前靠举债大规模拿地循环开发，像滚雪球一样让资产越做越大的方式再不会出现了，今后就是规模愈来愈小、销售也会继续收缩。
以前的销售增速有多猛，现在的跌幅就有多大。今年一季度，融创的销售金额约292.7亿元，一年前的同期是723.6亿元，而未出险前的2021年一季度则是1162.8亿元。在往后的规模和行业地位上，融创也再难回头部地位。
这是债务违约后带来的负面连锁反应。从去年开始，随着融创公开债务违约，导致口碑影响销售端，项目去化也更加艰难。
一位融创内部人士告诉界面新闻，“各区域也明白公司现状，主要想法就是各个项目自己多撑几个月，等待政策扶持，让项目继续动工，才能取得销售业绩。”
在内部降本增效的大目标下，融创区域收缩调整将是常态，如果市场复苏比较快的情况下，可能还会恢复招人去支撑项目运作，那将也是“回归良性”的一个小标志。
从多家房企从危机中复苏后的表现来看，诸如早年间万达以及后来的华夏幸福，在业务模式上会偏重于“轻资产转型”，这对当下的融创来说不是考虑的范畴。
“融创的业务模式短期内不会有非常大的转变，因为住宅市场还是可以，它的文旅资产也还有一定机会，能够带来持续现金流。只不过在城市能级、融资上会更谨慎，这两年的危机教训深刻，经营策略会发生变化。”易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。
如果化债顺利，以后融创的趋向可能就是一家小而美的区域地产公司，规模在几百亿左右，在熟悉且有一定口碑沉淀的核心城市继续经营，不可能再有扩张机会了。
“还完债还需要好几年，这期间投资停滞，销售持续下滑，只会与行业竞争对手差距越来越大，届时能稳定的运营下去就是不错结局。”一位融创内部人士感叹。
反思、修正
要重新上路，除了缓解债务负担，也要清楚危机爆发的问题到底在哪？
经过内部多次的反思会之后，孙宏斌公开坦承，虽有外界环境因素，但“更重要的、更本质的还是我们自己的问题造成的”。
比如在2021年按照“三道红线”要求降杠杆时，并不够坚决，追求规模的惯性让融创在投资上始终过于激进，管理上也存在着权力过于下放的问题。
危机浮现之前的两年，最激进的当属华北和西南区域，虽然成为了融创内部数一数二的销售贡献区，但也是最大的症结所在地。
据融创内部人士透露，在野蛮生长期，融创偏向于强区域管控模式，区域之间从人事到资金都相对独立，区域当家老大的行事作风，会直接影响整个区域的风格。
比如迟迅掌管融创华北区域时，整个风格崇尚高目标、充满激情，宣扬狼性文化，深夜加班开会是常态。
回头来看，融创在华北区域的业绩迅速增长，与这种强压的工作氛围不无关系。在2019年巅峰期，华北区域的销售已破千亿，当年融创总体销售额为5562亿元。
“目前看来，大迟在20-21年间的方向把控上还是出了问题，导致整个区域资金困难，经营出现问题，不过这是后话了，身处当时变动中的大迟，可能以为市场很快就能好起来。”接近华北区域人士告诉界面新闻，2020年市场开始整体转冷时，融创在东北、天津、河南等地遭遇的困境就很明显了。
据其透露，为了年终业绩漂亮，这期间区域去化差的项目会采用虚假销售的方式，普通项目采用降价手段，加大全民营销力度，有些城市公司甚至强制高级别员工买房冲抵个人业绩。
原来的西南区域也同样在2020年前后十分冒进，先后收购了环球、彰泰等资产，沉淀了大量的文旅项目及持有资产，面临很大的资金压力。
在系列反思之下，西南和华北的组织架构及负责人最先出现变动，先后在去年及今年春节后，两位原区首被撸回集团总部。
在融创今年4月复牌的当日，传言称原西南区首商羽失联，对此融创并未有回应。"从去年开始，商羽已经不负责地产业务了，所以集团内部少有听说他的消息。"知情人士对界面新闻表示。
随后，融创宣布迟迅与商羽已辞任公司执行董事。公司官网高级管理层之列也没有二位的踪迹，对高管团队向来稳定的融创来说实属稀奇，大有“挥泪斩马稷”之意。
这两位跟着孙宏斌从顺驰时代一起打拼的“老伙计”，在融创高速扩张时期的任务已经完成，接下来重任将要留给擅长解决问题的人。
如今融创华北区域由易绪兵接管，被拆分成川渝、云贵以及环融平台的西南区域，分别由张强、时宇以及郑甫负责，他们都曾在融创的重要发展阶段做出过一定成绩。
除了区域层面的调整，融创去年底对集团总部职能也进行了精简，新负责人的业务管理范围更加下沉，能对此前“权力过于下放”的问题起到管控作用。
融创CEO汪孟德指出，正在缩小管理半径，比如将之前的7个区域拆分整合成10个区域，并且在财务融资、现金流管控，资产处置和投资决策方面，集团总部进一步加强管控。
如同很多陷入流动性危机的房企一样，人员优化也是融创采取的方式之一。
截至2022年末，融创共有约4.5万雇员，较2021年底减少2万多人。
“家底”是恢复的支撑点
融创能恢复正常经营的底气在于，仍保留了部分核心资产。
出险前，融创为保住公开市场信用，通过出售贝壳股份、配股融资、孙宏斌自掏腰包等方式筹集资金，但在债务危机浮出水面后，资产处置回血的速度反而变慢。
这在融创看来，保护资产价值与基本运营、保交付都是工作重心。“核心资产要都卖了，也就没有与债权人谈判的筹码，恢复更无从谈起。”
汪孟德曾表示，在极端特殊的市场情况下，低价变卖核心资产，将严重影响长期的交付和债务清偿，核心资产得到保护能留下很好的恢复基础。
汪孟德所说的核心资产即年报中提到的“高质量土储”。截至去年末，融创总土地储备面积约为2.18亿平方米，权益土地储备约1.30亿平方米，权益土地储备货值预计约为1.41万亿元。
按区域划分，约50%的权益土地储备位于长三角、环渤海和华南。
粗略计算，融创前期积累下的过万亿货值，已经比诸多已发布年报的头部房企高出不少，足够其安排后续经营。
融创内部人士对界面新闻透露，融创在北京还有个几百亿级别的“大盘”，已经蓄客排卡一年多了，而且听说是“排的差不多”，预期开盘就能获得销售业绩，上海这种重点城市也有类似的“大盘”项目。
“依靠存量项目，在化解债务压力的情况下，引入新的资源来盘活存量资产，还是有机会恢复经营的。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示。
AMC机构入场，对融创盘活资产来说也很重要。继去年上海董家渡项目成功引入AMC提供融资支持后，这种纾困模式开始在融创多地的项目中复制落地。
这一模式的核心即在于保留融创操盘开发，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设，让项目得以盘活运转，之后再由融创偿还融资、回购股份。
融创也一直强调“这并不是卖资产”。
“AMC方面一直在谈，估计每个月都能有合作落地的新消息。”接近融创人士告诉界面新闻。
汪孟德透露，融创与AMC的这种合作模式，整体规模超过了200亿元，现在还有很多项目正在对接、持续推进和落地过程中。
“在行业不断恢复的环境里，我们有信心，也有决心让公司逐步恢复正常。”在3月底那场投资人会上，孙宏斌与汪孟德均强调了这种“信心”。
这家曾经跟老扳一样风格豪迈的房企，未来几年都将在漫漫偿债路上“苦战”。
