购房人、开发商的博弈及政府监管
--由"华侨城纯水岸"5.21事件说开去
如今上海的购房市场，经常可以听到购房者不满开发商交房时房屋的状况，集体组织和开发商谈判或者集体抗议。
在2023年5月21日上午，我们小区业主群里有业主晒出了一组照片和视频，那是位于上海外环外的唐镇地区，一个叫“华侨城纯水岸”楼盘的业主在现场的照片和视频。从视频和照片看，现场约有数百名业主，拉着横-幅，喊着口号，要求开发商履行卖房承诺，要求政府为百姓撑腰惩戒黑心开发商，喊着要退钱、退房。然而这样的行为似乎并不受到欢迎或允许，警察和协管人员在维持着秩序，并和业主发生了冲突，现场一度混乱，有人倒地。而周边的吃瓜群众在拍着照片。
不讨论这样的做法是否合法？是否有用？处置是否得当？就这一事件谈一下购房人的初衷、企业的诚信以及政府监管应当发挥的作用。
“华侨城纯水岸”这个楼盘在浦东还是挺有名的，它的出名在于它的高溢价拿地，在于业主购房后的一而再、再而三地维&&权。2020年7月21日，华侨城疯狂竞价最终以总价50.01亿元竞拍到唐镇这一地块，成交楼面价44239元/㎡，溢价率19.07%。再算上5%的保障房和15%的自持物业，楼板价应该在5.4万，这就是当时楼市疯狂的时候。谁曾想，为了让楼市降温，上海对新房实施了严格限价，部分楼盘新房和周边二手房形成了高倒挂，而“高倒挂”这大概就是这一事件的原罪了。
在2021年8月29日，我因考虑买房，曾经去过这个楼盘的售楼处，当时楼房主体结构差不多快好了，售楼处造得还不错，下图是我那天拍的楼盘沙盘照片，小区西面、南边两面环水，楼盘看起来品质也不错。
华侨城纯水岸楼盘沙盘
当时的楼盘销售态度很是傲慢，对我不怎么搭理，大概是觉得我没钱买，或者社保分数也不够，真是狗眼看人低！好在这个房子我也没看上，否则这次维&&权的人里面是否有我也真难说。当时销售说了一句，我至今还记得，他说这个楼盘的售价应该在8.5以上万/平米。我暗自想，8.5万？他们是不是有点疯了，这可是在外环外啊。
当然那时候我对上海的楼市不是很了解，后来经过一段时间的深入了解以及后来的实地踏勘，我否定了自己。8.5万/平米，这个价格在唐镇这个位置其实并不高，应该说是合理的。因为唐镇这里是自诩所谓的第四代国际社区，有良好的交通，有很好的学区配套，紧挨着张江有产业支撑，唐镇本身有卡园，一大批银行、金融的白领在这里上上班，“华侨城纯水岸”紧挨着的是赫赫有名的唐镇三兄弟，分别是“大名城紫金9号”、“仁恒东郊”和“浦发檀府”三个楼盘，房屋和小区品质很高，在当时二手房都已经挂10万以上了（有真实成交记录），最高据说挂牌到了12万了，而“华侨城纯水岸”是奔着成为第四个兄弟去的，现如今成为了一个笑话。
这个盘我还是一直有关注，记得在2021年年初没多久就说申请上会要开卖了，但是就是一直没有过会消息，后来才了解到开发商申请的价格一直没有被批准，开发商一直在和政府磨价格，希望能批一个满意的价格但始终未能如愿，房市开始转冷，又碰到疫情，老百姓手头也紧，也许开发商需要资金维系或者迫于政府压力必须开盘，到2021年12月22日，终于开盘正式官宣，均价才7.062万/平米，比原来希望的8.5万差距甚远，788套房子带装修交付。如此明显的倒挂，引发了认购热潮，在社保系数0.13的情况下，69.11分的高积分刷新了唐镇地区的积分记录。可以想象当时摇号中签选到房子的业主是多么开心啊！又有谁会想到1年后在此举横幅呢？
事件主要原因，是因为认购时销售和沙盘显示的北面外立面由铝板被偷梁换柱成了涂料（见下图），从现场拍出来的照片看，用料比较廉价，表面坑坑洼洼，而且地库也比较简陋。业主们纷纷觉得开发商不守诚信，实际和宣传严重偏离、货不对板，觉得受骗了，要求开发商换回铝板。
有业主现场拍摄的北侧背面
而开发商却说在9月份，因光污染的原因，他们已经申请把北侧的外立面改成了涂料（申请见下），而且政府项管部门已经批复同意了，而且在售房合同里也写的“局部铝板、局部涂料”，也就说是部分外立面用铝板，没有说是全面外立面。而且购房合同也是这么写的。
华侨城纯水岸的变更外立面申请报告
这下业主们顿时觉得受到欺骗了，10月份已经确认改外立面了，12月份开发商在销售的时候，故意隐瞒这个重大细节，在12月认购的时候，未公开外立面变更事宜，销售还一直宣传外立面是铝板，也没有和业主告知实际上北侧已经是涂料了，属于恶意隐瞒，严重的不诚信。在多次协商无果后，采取现场拉横幅的措施，期望政府给开发商压力来达到目的。
事件其实并不复杂，但是这么多的人出现的群体事件，以及现场警方的处置，在圈内已经是闹得沸沸扬扬，给上海的新房市场、政府形象蒙上了一层阴影。压力肯定是给到了政府，也会不同程度地给到开发商，是否有效，目前尚不知晓，还须拭目以待。
那么我们来分析分析，为什么上海的新房市场近期会屡屡出现各种奇怪事件？开发商的底气来自哪里？政府该起到什么作用？采取什么措施使得上海的打新房市场更加规范，减少类似事件？
首要原因三个字“高倒挂”，因为高倒挂的存在，选手们趋之若鹜，惟恐错过了这一口蛋糕，而忽略了其中的风险，毕竟，开盘的时候是期房而不是现房。高倒挂必然导致高积分，于是“高倒挂”成了高积分者的饕餮盛宴，大几百万的利润买到就是赚到，而这一切又是合理合法的，谁愿意错过？于是“房住不炒”需要让步了，争相购买的主要原因恐怕不是因为居住需求了。试问买房人，7.06万的单价，就目前的楼盘的现状，你真的愿意退房？难道没有性价比吗？口号可以喊，但和正儿八经真刀真枪干还是有区别的。
开发商的狡猾、不诚信是这次事件的主要原因了。华侨城作为一个央企竟然如此无底线确实是很不应该。与其说是狡猾还不如说是蠢的要死。在开盘前悄摸摸的更改了设计。当然更改设计这不是不可以，毕竟还没开售，只要经过合理合法的手续都是可以的，而错就错在开盘前没有对外公告。试想一下，如果开卖之前，明确公告了，怎么会有这么购房人维&&权严重的事件？难道7.06万的单价，即使北面外立面不是铝板，也还是有性价比在的，难道还担心卖不掉吗？
然而，定价机制终究还是有待商榷。5.4万的楼板价，7.06万的售楼价，加上建造成本、资金成本等等，要说面粉价格是否高于面包，开发商亏不亏？这个还真不好说。而开发商是一个企业，企业的核心是追求利润，于是在售价已经确定的情况下，如何进一步压缩成本？于是八仙过海，各种骚操作来了。自新房实施政府定价以来，新房的质量问题屡屡被报道，不得不说，这可能有违于人们追求高质量发展的初衷了。这个机制能持续多久？毕竟我们现在是处于市场经济体系下，市场定价应该是占据主导地位的。若现阶段还需要指导定价，那么这个定价机制必须花大力气调研后重新科学制定了。
政府监管和服务还需要进一步加强。其实诸如此类的问题是完全可以避免的。假如政府部门在审批变更的时候，顺便在相关的网站给予公示一下，那么“华侨城纯水岸”的大规模拉横-幅的事件大概率是可以避免的。另外，在审批价格的时候，进一步规范开发商提交的材料，包括对车库地面、房屋四个外立面等等其它方面的装修材料作明确审核要求，并在楼盘发布指导价的时候给予公示，这样开发商明目张胆可以钻的空子就不存在了。
我也曾认筹过几个的楼盘，有的开发商多一点，这方面写的详细些，有的则写得含含糊糊，所有的宣传资料都会写上“以最终实际签约条款为准”来免责，开发商的底气就在这里。真的到了签合同的时候，会类似于“华侨城纯水岸”在装修标准上笼统地写“外墙装饰：局部铝板、局部铝塑板、局部涂料”，至于局部是哪里、局部有多少、铝板有多厚、什么品牌型号则可任由开发商发挥想象。都已经摇号中签选好房了，这个作为时候投资者是签还是不签？伸头是一刀，缩头也是一刀，此时的投资者已经是案板上的鱼肉了。
政府加强服务和监管，营建一个公开透明的市场，对开发商是一个约束，对投资者是一个保障，而不是让投资者去开一个盲盒，看来已经是时不我待了。
飘
2023年5月28日于上海
